Законы должны работать!
Для того чтобы строительная отрасль Казахстана могла эффективно участвовать в реализации масштабных проектов программы «Нурлы жол» необходимо пересмотреть ряд аспектов государственной политики и норм действующего законодательства в этой сфере. Так считает Аслан Тукиев, исполнительный директор Ассоциации застройщиков Казахстана.
Какие тренды преобладают на рынке недвижимости в настоящее время?
В сравнении с прошлым годом рынок жилья претерпел значительные изменения. Несомненно, сейчас он находится в стадии «Время покупателя»: застройщики предлагают своим покупателям более 12 тыс. квартир, причем эта цифра колеблется в диапазоне 8–14 тыс. на протяжении последних шести месяцев. Начало года можно охарактеризовать как период всплеска предложений от «недобросовестных застройщиков» – появилось около 5 тыс. квартир, которые на данный момент не имеют никакой динамики строительства. По состоянию на начало августа это количество значительно уменьшилось, что вызвано сокращением интереса со стороны покупателей – в сравнении с показателями прошлого года спрос упал почти на 30%.
Это, несомненно, не могло не отразиться и на ценах. Если говорить о последних годах, то рост стоимости квадратного метра достиг своего апогея в момент перед февральской девальвацией 2014 года, а затем цены стали планомерно снижаться. С того момента вторичный рынок просел на 15% – до среднего показателя в $1 807 за 1 м2. Что касается первичного рынка, то здесь цены колебались в коридоре $1 350–1 400, составив на начало августа $1 356 за 1 м2. Таким образом, снижение составило 17%.
В целом наблюдается тенденция увеличения предложения эконом-класса. Жилье премиум-класса, отреагировав на резкое и значительное снижение спроса, в среднем опустилось в цене с $2 500 до $1 800. Осенью ожидается рост качественного предложения на 2 тыс. квартир по достаточно приемлемым ценам в диапазоне $1 300–1 500, что, несомненно, повлияет на увеличение интереса со стороны покупателей.
Какие перспективы открывает перед отечественными застройщиками реализация программы «Нурлы жол»?
Как известно, Казахстан, равно как и мировое сообщество, столкнулся с рядом проблем, препятствующих развитию глобальной и национальных экономик. Продолжающиеся с 2008 года кризисные явления, по сути, вскрывают глубинные изъяны построения экономических систем. Исходя из этого можно предположить, что на этот раз выход будет непростым, болезненным и долгим.
Глава государства в своем Послании народу Казахстана «Нурлы жол – путь в будущее» очень выверенно и взвешенно оценил эти вызовы, наметив ряд действий, способствующих реструктуризации национальной экономики с учетом реальных предпосылок и перспектив. Президент подчеркнул, что в условиях кризиса необходима переориентация экономической политики. При этом поддержку должны получить те отрасли, которые создают наибольший мультипликативный эффект на рост экономики и занятости.
В качестве приоритетных Н.А. Назарбаев отметил среди прочего следующие направления: развитие транспортно-логистической и индустриальной инфраструктуры, модернизацию инфраструктуры ЖКХ и сетей водо- и теплоснабжения, а также укрепление жилищной инфраструктуры, в том числе строительство социального арендного жилья.
Строительная отрасль Казахстана готова реализовывать масштабные проекты, направленные на реализацию Послания Главы государства и развитие внутреннего рынка. На сегодняшний день наша индустрия загружена лишь на 50%, то есть реализация крупных проектов возможна, а как показывает время, –жизненно необходима.
Увеличение объемов строительства будет содействовать развитию внутреннего производства, что, в свою очередь, защитит отечественную экономику от негативных последствий мирового кризиса, удешевит стоимость жилья для населения. Кроме того, активизация строительной отрасли будет способствовать созданию новых рабочих мест, вызовет большой спрос на стройматериалы, продукцию и услуги для транспортно-коммуникационной, энергетической и жилищно-коммунальной сфер.
Вместе с тем достигнуть заявленных целей невозможно без пересмотра некоторых аспектов государственной политики и норм действующего законодательства. Согласно данным странового обзора за 2015 год рейтинга Всемирного банка «Doing business», по показателю «Ведение бизнеса-2015» Казахстан опустился с 152-го на 154-е место, что весьма красноречиво говорит о текущем положении дел в этой сфере. Аналогичная ситуация (за редким исключением) складывается и по другим показателям: «Присоединение к электрическим сетям» – с 92-го на 97-е, «Получение кредитов» – с 67-го на 71-е и т. д.
Наша Ассоциация обобщила правоприменительную практику получения разрешительных документов и пришла к неутешительным выводам. Так, процесс строительства среднестатистического объекта потребует наличия почти 50 документов, более 250 подписей и займет около 500 рабочих дней. Здесь также уместно отметить, что само строительство большинства объектов в столице требует меньше времени, нежели согласование необходимых для этого разрешительных документов.
Приходиться констатировать, что, несмотря на все меры, предпринимаемые правительством для сокращения разрешительных процедур, а также упрощения и повышения прозрачности госадминистрирования, существующие (сохраненные) процедуры «обрастают» новыми требованиями, которые в конечном счете сковывают строительную отрасль.
В связи с этим мы считаем, что для качественного рывка в развитии проектирования и строительства (в том числе жилищного) необходимо:
- Сократить сроки и количество согласований и разрешений на проектирование, строительство и ввод объектов в эксплуатацию.
- Сократить количество необоснованных корректировок проектно-сметной документации в процессе строительства.
- Кардинально сократить перечень технически сложных объектов.
- Привести к единым нормам требования госэкспертизы, эксплуатационных организаций и контрольно-надзорных органов при разработке проектной документации.
- Разработать нормативную базу для применения международных нормативов по управлению проектами (условия ЕРС, ЕРСМ и др.). При заключении договоров на проектирование, строительство и поставку оборудования для объектов ЭКСПО-2017 в договорах предусмотреть возможность эскалации цены по условиям FIDIC (Международной федерации инженеров-консультантов).
- Определить порядок применения международных нормативов по проектированию разделов ПСД по инженерным сетям и системам пожарной безопасности.
- Разработать Межгосударственные строительные нормы и правила на применение материалов разной степени горючести для декоративной внутренней отделки и фасадов, действующие по единой категории горючести в Казахстане, России, Беларуси.
- Предусмотреть комплексную программу развития проектирования, строительства и реконструкции энергоэффективных жилых домов с удельным потреблением тепловой энергии на отопление не более 60 кВт/ч, а в перспективе до 2020 года – до 30–40 кВт/ч на 1 м2/ год.
- Разработать и внедрить современные нормативные документы по приемке выполненных строительно-монтажных работ.
- Разработать и утвердить положения о проектных организациях.
- Обеспечить своевременность финансирования строительства объектов в соответствии с утвержденными графиками и др.
Аналогичная ситуация наблюдается и в сфере транспортно-логистической инфраструктуры. В настоящее время как в автодорожной отрасли, так и в целом в сфере транспортного строительства имеется ряд проблем, решение которых позволило бы подрядным организациям своевременно и качественно выполнять свои обязательства по претворению в жизнь установок Главы государства, в том числе Программы «Нурлы жол».
По нашему мнению, для поднятия автодорожной отрасли на более качественный уровень и реального сдвига в совершенствовании транспортной инфраструктуры необходимы:
Дополнительная государственная финансовая поддержка автодорожных компаний по линии Дорожная карта бизнеса-2020 через АО «Фонд развития предпринимательства «ДАМУ».
Универсальный переход на формы ЕРС контракта (по условиям FIDIC), адаптированные к казахстанским стандартам для проработки потенциальных рисков в строительстве и возможности проведения работ «под ключ».
Предоставление возможности возмещения дополнительных расходов автодорожных компаний, вызванных удорожанием используемых ресурсов, путем корректировок стоимости работ в любой период исполнения контракта и создания системы гарантирования стабильности поставок нефтепродуктов для автодорожной отрасли.
Заключение договоров закупок на паритетных (не кабальных) условиях в части обеспечительных способов их исполнения и справедливой финансовой нагрузки на обязательства Генподрядчиков.
Если рассматривать последний из перечисленных пунктов более детально, то здесь должно быть предусмотрено: применение в качестве альтернативы страхового сертификата; осуществление гарантийного удержания 5% от суммы контракта в последний год финансирования объекта (после выполнения 90%); установление механизма амортизации (уменьшение) банковских гарантий в части отработанного аванса по выполненным работам; исключение дополнительной нагрузки на генподрядчиков в части требований по обеспечению помещениями, оборудованием и техникой для представителя заказчика (технадзора); возмещение подрядчику затрат по содержанию реконструируемого или ремонтируемого участка дороги в течение всего договорного периода производства строительных работ.
Также считаем необходимым разработать и принять программу льготного кредитования для всех участников программы «Нурлы жол». А затем на основе полученного опыта разработать комплексную программу использования финансовых инструментов поддержки проектов с государственным участием.
Какие проблемы Вы назвали бы наиболее критичными для отрасли на данный момент?
Часть проблем я обозначил выше. Вместе с тем, как бы прозаично и обыденно это ни показалось, самой актуальной и критичной для дальнейшего развития отрасли, несомненно, является отсутствие дешевых длинных денег и ужасная недофинансированность. В настоящее время сектор жилищного строительства остался один на один со своими проблемами. Дело в том, что, во-первых, государство, к сожалению, не инвестирует достаточный объем средств в жилищное строительство, в частности в коммерческий его сегмент. Во-вторых, оно не способствует развитию долевого строительства, что связано главным образом с жесткой редакцией действующего закона, который не позволяет вовлекать законным образом денежные средства в покупку недвижимости и, как следствие, в финансирование жилищного строительства.
Третий момент – отсутствие, как такового, кредитования со стороны банков второго уровня. Если посмотреть на портфель продаж застройщиков в обобщенном виде, то мы увидим, что ипотека в нем занимает не более 10%. Банки, исходя из своей политики оценки рисков, вообще абстрагируются от кредитования сферы жилищного строительства или выставляют такие неподъемные требования по залогам и обеспечению, что отпугивают будущих возможных ипотечников, да зачастую и самих строителей. Когда ставки кредитов выходят за рамки 15–17%, а иногда и 20% (при том, что обеспечивается 100–150-процентное покрытие в части залога), то для нас они становятся сверхдорогими.
Другая проблема, которую мы видим, – это коллапсирующий спрос со стороны населения. Наш покупатель не только становится более требовательным в части выбора, он просто уходит с рынка либо из-за отсутствия необходимых денежных средств, либо предпочитая дождаться падения или роста волатильности цен. Однако все мы наблюдали, что за последние годы цены и так изменялись, главным образом в сторону уменьшения. И сейчас мы, в принципе, приходим к тем пороговым цифрам, когда рентабельность уже не всегда покрывает риски. Дальнейшее снижение если и возможно, то только за счет ухудшения качества или каких-то других характеристик жилья.
Давайте посмотрим, что такое строительство, особенно в части жилой недвижимости. Это отрасль со 100-процентным местным содержанием, которая формирует рабочие места для казахстанцев и вносит значимый вклад в развитие экономики. На каждого строителя приходится 8 человек из смежных отраслей, что создает мультипликативных эффект. 90–95% средств, направленных в строительство, «оседают» в реальном секторе в виде конкретных производств, зарплат, налогов и т. д., они не уходят в «матрасы» или за рубеж.
И в этом контексте ценность нашей отрасли сложно переоценить. Она всегда служила локомотивом, что подтверждает как казахстанский, так и мировой опыт. В этой связи мы надеемся, что в ближайшее время государство озаботится решением всех перечисленных выше проблем.
Какой вклад в решение этих проблем готова внести Ассоциация застройщиков Казахстана?
Мы всегда стремимся инициировать решение наболевших вопросов. В частности, вместе с Национальной палатой предпринимателей наша Ассоциация приняла участие в разработке проекта нового Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», который более гибок в сравнении с действующим законодательством. К примеру, в нем предусмотрено три способа привлечения денежных средств вместо одного, как сейчас. Они гибкие, рыночные и учитывают интересы всех сторон: государства, дольщика и застройщика. И если он будет принят в такой редакции, на что мы очень надеемся, то это поможет решить большинство наших проблем.
Кроме того, мы разработали проекты нескольких государственных программ и предложений: по субсидированию процентной ставки, финансированию отрасли, увеличению платежеспособности населения и т. д. Все они были направлены в уполномоченный орган, заинтересованным организациям и НПП. Надеемся, какая-то из этих программ будет принята как рабочая и реализована.
Ассоциация также выступает за введение Единых правил застройки и прохождения разрешительных процедур для их унификации во всех населенных пунктах Казахстана. В настоящее время в этой сфере сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на принятые НПА, реальное положение дел с выдачей разрешений существенно отличается от закрепленного порядка.
В этой связи на базе Министерства национальной экономики с участием АЗК разработан и сейчас проходит обсуждение отдельный проект закона о внесении изменений в действующее законодательство по вопросам совершенствования и унификации процедуры получения разрешительных документов, сокращения сроков рассмотрения заявок и снижения административных барьеров. В частности, предлагается внести изменения в Земельный кодекс, Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» и ряд других законодательных актов. И это лишь часть работы, которая проводится Ассоциацией.