Ставка на мелкую квадратуру
Рост конкуренции заставит собственников крупных административно-офисных зданий чаще использовать различные методы повышения привлекательности своей недвижимости, тогда как небольшие коммерческие объекты останутся востребованными. Такой прогноз в интервью нашему журналу сделалаЕлена Грива, Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана.
Елена Николаевна, какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости?
По данным Комитета по статистике, в первом полугодии 2016 года цены на аренду недвижимости в секторе производственных помещений повысились на 1,6%, административно-офисных – на 1,1%, торговых и складских – на 0,7%, а ставки в сегменте ресторанов и пунктов общественного питания – на 0,3%.
То есть, согласно официальной статистике, цены незначительно выросли. При том что в условиях финансового кризиса и девальвации бизнес сокращает свои расходы. Предприниматели экономят на торговых и офисных площадях и, по сути, арендные ставки должны снизиться. Наблюдаемый же рост по большей части дает изменение курса тенге, так как привязка арендных ставок к доллару США все еще существует. При этом произошло очень интересное снижение цен на помещения для банковских филиалов, на автомойки, салоны красоты – по нашим оценкам, где-то на 0,6%. Такие же данные дает Комитет по статистике.
Если говорить о показателях второго квартала, то по сравнению с первыми тремя месяцами текущего года арендные ставки в среднем по коммерческой недвижимости выросли на 0,1%.
При этом нужно понимать, что на этом рынке существуют разные сегменты. К примеру, площади до 200 м2, имеющие хорошую локацию, очень востребованы и сегодня. А если говорить об объектах больших размеров, то тут отмечается застой. Особенно при условии изначально завышенной арендной ставки. Поэтому в одном секторе мы отмечаем активную деятельность и дефицит площадей, а в другом некоторое провисание. Однако, как правило, первое компенсирует второе. Сейчас аренда одного квадратного метра коммерческой недвижимости площадью до 200 м2 в центре Алматы колеблется от 2 000 до 5 500 тенге, а продать такое помещение в хорошем районе и с ремонтом можно в среднем за 750 тысяч тенге за «квадрат». Цены в Астане находятся примерно в этом же диапазоне.
Что происходит в сегменте офисов и торговых помещений?
Что касается покупки и продажи, то мы не наблюдаем особой активности в этом секторе. Вроде бы цены на некоторые коммерческие объекты снизились и логично было бы предположить, что инвесторы, наоборот, стали вкладывать в покупку недвижимости на фоне общего снижения цен. Носегодня игроков не так много, и они не могут компенсировать тех, кто ушел с рынка. Возможно, это связано с недостатком длинных денежных средств, кредиты в банках не выдают так активно, как хотелось бы. Рынок коммерческой недвижимости находится под давлением многих факторов: девальвация тенге, ограничение доступа к дешевому капиталу и т. д. И все они приводят к снижению деловой активности, что, в свою очередь, приводит к оттоку и арендаторов, и покупателей. И при этом стоит обратить внимание на то, что бизнесмены не прекращают свою деятельность, они просто меняют большие площади на меньшие. По нашему опыту, ни один предприниматель при продаже недвижимости не говорил о том, что закрывает свой бизнес.
Нельзя не упомянуть то, что часть коммерческой недвижимости находится в залоге в банках. И количествозалоговых объектов, выставленных на продажу, увеличилось. При этом банки занимают очень интересную позицию – они выставляют здания по ценам более высоким, чем покупатель готов приобрести. Как результат, сейчас на рынке есть залоговые объекты, которые интересны потребителю, но цена не удовлетворяет его запросы. Подобную картину мы наблюдаем по всем видам недвижимости.С другой стороны, при покупке торговых или офисных помещений, находящихся в залоге, практически нет рисков. Прежде чем выдать кредит, банки тщательно проверяют предмет залога. Поэтому покупка через БВУ – это достаточно надежное дело. Однако при покупке залоговой недвижимости нужно учесть еще один нюанс: она может быть не освобождена от прежних хозяев, и их выселением придется заниматься покупателю. А это нелегкая и очень неприятная процедура.
Давайте перейдем к рынку жилья.
Думаю, что цены на жилье вполне адекватны, учитывая ситуацию, которая сложилась на рынке. В нашем агентстве работают 12 риэлторов. Они встречаются с собственниками объектов каждый день и на практике видят, что продавцы снижают стоимость во время торга с реальным покупателем. Обвал цен, который наблюдался не так давно, уже прекратился.
Сейчас стоит обратить внимание на рынок арендного жилья. В этом году планируется ввести в эксплуатацию 324 тыс. м2 такой недвижимости. Если мы посмотрим на опыт европейских стран, то там арендный фонд работает достаточно эффективно. Практически половина европейцев живет в арендуемых домах и квартирах. Доля арендного жилья в Германии достигает 60%, в Швеции – 57%, в Нидерландах – 55%. Я думаю, что в Казахстане такой вид недвижимости тоже будет пользоваться спросом, потому что далеко не всем по карману собственное жилье. И перед молодыми людьми стоит выбор: либо продолжать жить с родителями, либо снимать квартиру в аренду. Для того чтобы такая недвижимость пользовалась спросом, нужно проводить разъяснительную работу среди населения. Многие просто не понимают, что это такое. Но тут необходимо отдельно остановиться на вопросах качества недвижимости. Также очень важно, чтобы дома были надежными, даже если при их строительстве использовались недорогие материалы.
Ваши прогнозы по стоимости арендного жилья и коммерческой недвижимости.
Эти два сегмента существенно отличаются друг от друга. При расчете стоимости любого объекта нужно принимать во внимание месторасположение, состояние объекта, подъездные пути, коммуникации, инфраструктуру и т. д. В случае сохранения нынешнего состояния экономики и геополитической ситуации я не вижу предпосылок для больших потрясений на рынке. Однако в долгосрочной перспективе возможна конкуренция между собственниками коммерческих объектов, которые будут сдаваться в аренду. Тогда они начнут активно использовать различные методы повышения привлекательности своих площадей. При сохранении арендной ставки возможно увеличение срока каникул для арендатора или будут предлагаться скидки на определенный период.
И еще, по моим прогнозам, участятся случаи переформатирования крупных административно-офисных и складских помещений. Сейчас они мало востребованы и, скорее всего, хозяева будут переделывать их в помещения с меньшей площадью. Если говорить о торговой недвижимости, то мы отмечаем, что в центре Алматы и Астаны все торговые площади практически заняты. Что будет дальше – зависит от количества введенных новых торговых площадок. Если торговые центры будут строить такими же темпами, то конкуренция наверняка повысится и, соответственно, будет снижаться стоимость арены. При этом ставки на небольшие офисные площадки востребованной квадратуры не меняются.
С другой стороны, ожидается, что после выставки «ЭКСПО-2017» много помещений будет сдано под офисную недвижимость. И по логике, это должно сказаться на ценах. Однако очень большую роль здесь играет расположение здания. Допустим, объект в 100 м2 расположен в центре города – у него одна востребованность и цена. А у такого же помещения в спальном районе совершенно другая стоимость и количество потенциальных арендаторов.
Какие советы Вы бы дали компаниям, подыскивающим недвижимость?
Если вы нашли объект, который полностью соответствует заявленным требованиям, «проходит» по бюджету, я думаю, лучше его купить. Неизвестно, что будет завтра: цены могут пойти как вниз, так и вверх. Понятно, что каждый бизнесмен делает свой выбор. Тем, кто уже решил покупать, я рекомендую тщательно проверять правоустанавливающие документы на объект.
Елена Николаевна Грива
Окончила Московский государственный университет технологий и управления им. Разумовского, курс «ТА 101» в Европейской ассоциации транзактного анализа, курс системно-интергативного коучинга (Открытый университет СИК г. Москва).
Работает в сфере недвижимости с 2006 г., является учредителем агентства недвижимости «Grand Estate Company». С 2011 года возглавляла Комитет по сертификации и профессиональному образованию при ОАРК. С 2015 года – Президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана.
Награждена грамотами: «За личный вклад в развитие профессии риэлтор», «За вклад в развитие Казахстанской школы риэлторов», «Лучший преподаватель КШР».