USD/KZT 369.01  -6.89
EUR/KZT 416.39  -7.17
 KAZAKHSTAN №1/2, 2001 год
 Права на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в Казахстане
АРХИВ
Права на землю иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в Казахстане
 
Юлия Митрофанская, юрист международной юридической фирмы «Саланс Герцфельд и Гейлбронн», кандидат юридических наук, магистр права США
Саида Ахметова, юрист международной юридической фирмы «Саланс Герцфельд и Гейлбронн».
 
В рамках настоящей публикации анализируются положения Закона о земле, регулирующие права на землю (право собственности и право землепользования) иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства. Здесь также дается небольшая сравнительная характеристика казахстанского, кыргызского и узбекского законодательства в отношении прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на землю в этих центрально-азиатских республиках.
 
Для любого государства вопросы правового регулирования земельных правоотношений являются стержневыми, поскольку во многом они определяют развитие экономики и, как результат, качество жизни населения. За десятилетний период независимости Казахстана в регулировании земельных отношений произошли значительные изменения. До 1995 года земельные отношения в республике регулировались Земельным кодексом Казахской ССР1. В соответствии с ним земля находилась только в государственной собственности, а субъектам хозяйствования, в том числе и иностранным гражданам и иностранным юридическим лицам, могло быть предоставлено право постоянного или временного землепользования (ст. 9). Земельные участки можно было сдавать в аренду. Однако, запрещалась их купля-продажа, дарение, сдача в залог или обмен (ст. 3).
1 Земельный кодекс Казахской ССР от 16 ноября 1990 г.
 
Развитие рыночных отношений и приватизация, предоставившая частным лицам возможность получить в собственность заводы и фабрики, но не землю, на которой они находились, послужили причиной введения частной собственности на землю. Поэтому в 1995 году были осуществлены значительные реформы земельного законодательства. Наибольшие изменения произошли в той части законодательства, которая определяла субъекты права собственности на землю. Статья 6 Конституции Республики Казахстан2 и статья 30 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, «О земле»3 (далее Указ о земле) установили, что земля может находиться в частной собственности «на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом». 
2 Конституция Республики Казахстан от 30 августа 1995 г.
3 Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу закона «О земле», от 22 декабря 1995 г.
 
По Указу о земле, право собственности на земельные участки предоставлялось как гражданам и юридическим лицам Республики Казахстан, так и иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам (ст. 30). Однако, в частной собственности иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц могли находиться только земельные участки, предоставляемые под застройку или застроенные производственными и непроизводственными зданиями, сооружениями и их комплексами, земли, предназначенные для обслуживания этих зданий и сооружений в соответствии с их назначением (ст. 33). Новшеством, привнесенным Указом о земле, явился и запрет на предоставление иностранным гражданам и юридическим лицам права постоянного землепользования на земельные участки (ст. 40).
 
Развитие экономических отношений и практика применения Указа о земле показали необходимость дальнейшего совершенствования правового регулирования земельных отношений. Поэтому в 1998-1999 годах начал разрабатываться новый закон о земле. Первоначальный проект закона, рассмотренный Парламентом в 1999 году, предусматривал возможность получения права собственности на земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные «для ведения товарного сельскохозяйственного производства»,. По этому проекту закона право собственности на земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для производства сельскохозяйственной продукции, могли получить только граждане Республики Казахстан, постоянно проживающие в Казахстане не менее 20 лет, или лица, возвратившиеся в Казахстан как на историческую родину. Однако, сама возможность введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения в казахстанском обществе была расценена неоднозначно. В газетах и журналах появилось множество публикаций о том, что такие нововведения преждевременны и «приведут к расколу общества»4. Поэтому Закон Республики Казахстан «О земле» (далее - Закон о земле), принятый 24 января 2001 года после долгого обсуждения, не внес значительных изменений в вопросы регулирования частной собственности на землю. Он стал компромиссным решением на пути к введению института частной собственности на землю5.
4 См., например, Тулеген Издибаев. Участники заседания по обсуждению законопроекта «О земле» высказали мнение, что Казахстан пока не готов к введению частной собственности на землю //Панорама. – 2000, №20, май; Николай Дрозд. Депутатская группа «Аул» настаивает на государственной, а не частной поддержке агросектора //Панорама. – 2000, №23, июнь; Тамара Еслямова. Новый законопроект о земле вызывает сомнения у сельских товаропроизводителей. //Панорама. – 1999, №28, июль; Татьяна Абраменко. Своя земля. //Континент. – 2000, №9, май; А.Еренов, Н. Мухитдинов, Ж. Косанов, А. Хаджиев. Необходим кодифицированный земельный закон. //Юридическая газета. – 2000, №19, май.
5 Ромин Мадинов. Закон «О земле» принят своевременно, но вопрос частной собственности пока не решен. //Юридическая газета. – 2001, №6-7, февраль.
 
В рамках настоящей публикации анализируются положения Закона о земле, регулирующие права на землю (право собственности и право землепользования) иностранных граждан, юридических лиц и лиц без гражданства. Здесь также дается небольшая сравнительная характеристика казахстанского, кыргызского и узбекского законодательства в отношении прав иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на землю в этих центрально-азиатских республиках.
 
Определение иностранных субъектов по Закону о земле
 
Глава I Закона о земле определяет общие положения, на которых основано земельное законодательство. В ней, в частности, определены принципы и задачи земельного законодательства, основные понятия, используемые в законе, перечислены категории земель, содержатся положения о зонировании земель и платежах за землю. Мы акцентируем внимание на двух положениях, содержащихся в этой главе. Статья 9, «Основные понятия, используемые в Законе», дает следующее определение понятия «иностранные землепользователи»: «иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица, иностранные государства, международные объединения и организации». В статье 5 говорится, что «иностранцы, лица без гражданства, а также иностранные юридические лица пользуются правами и несут обязанности в земельных отношениях наравне с гражданами и юридическими лицами Республики Казахстан, если иное не предусмотрено настоящим Законом или другими законодательными актами».
 
Из этих положений вытекают два важных вывода, которые имеют существенное значение для нашего анализа и при толковании последующих норм Закона. Во-первых, Закон устанавливает правило, что иностранные субъекты имеют те же права и выполняют такие же обязанности в земельных отношениях, какие имеют и выполняют казахстанские субъекты, за исключением случаев, прямо предусмотренных законодательством. Во-вторых, Закон разделил понятия «иностранцы» и «иностранные юридические лица», отнеся к «иностранцам» только иностранных граждан, и выделив «иностранных юридических лиц» в обособленную категорию субъектов. Это означает, что нормы Закона, говорящие об «иностранцах», должны применяться только к иностранным физическим лицам.
 
Представляется, что в Законе о земле было бы более целесообразным применять вместо термина «иностранцы», термин «иностранные физические лица», либо «иностранные граждане», как это сделано в Гражданском кодексе РК (ст.3.7) или в Указе Президента РК, имеющем силу Закона «О правовом положении иностранных граждан в Республике Казахстан», от 9 июня 1995 года.
 
Право собственности на землю
 
Закон о земле определяет, что земля в Республике Казахстан находится в государственной собственности (ст. 2). Однако, земельные участки могут находиться также в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц (в том числе иностранных граждан и юридических лиц) на основаниях, условиях и в пределах, установленных Законом о земле (ст. 2). Частная собственность в Республике Казахстан признается и защищается равным образом c государственной (ст. 15).
 
Земельные участки, которые могут находиться в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц, определены в статье 18 Закона о земле. В частной собственности граждан Республики Казахстан могут находиться земельные участки, предоставляемые для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства (земли сельскохозяйственного назначения,6 ст. 18.1). Кроме того, согласно Закону (ст.18.2) в частной собственности граждан и негосударственных юридических лиц могут находиться земельные участки, предоставляемые под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания этих зданий (строений, сооружений).
6 Согласно ст.1 Закона о земле, земельный фонд Казахстана делится на семь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения; земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;, земли лесного фонда, водного фонда и запаса. Хотя в Законе это прямо не определено, земли каждой категории, в свою очередь, делятся по режиму их использования. Например, анализ ст.79.4 позволяет предположить, что земли сельскохозяйственного назначения делятся на земли, предоставляемые для товарного сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хозяйства, огородничества, животноводства, садоводства, дачного строительства.
 
Закон о земле прямо устанавливает, что иностранцам и лицам без гражданства запрещается иметь в частной собственности земельные участки, предоставляемые для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства (ст. 18.4). Буквальное толкование Закона позволяет сделать вывод о том, что этот запрет не относится к иностранным юридическим лицам (поскольку, как мы указывали выше, иностранные юридические лица не являются «иностранцами» по определению статьи 5 Закона). Поэтому, в отсутствие прямого запрета, можно предположить, что иностранные юридические лица могут иметь на основании права собственности земельные участки, предоставляемые для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства.
 
В то же время такое формально-логическое толкование Закона противоречит нормальному представлению о юридическом лице как о искусственной конструкции, создаваемой для определенных целей, которая не может использовать земельный участок для ведения «личного домашнего хозяйства». Поэтому наша интерпретация Закона о земле в какой-то степени алогична и стала возможной только благодаря его несовершенству.
 
Закон о земле не содержит прямого ограничения для иностранных субъектов по приобретению права собственности на земельные участки, предоставляемые под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами. Поскольку возможность получить в собственность земельные участки, предоставляемые под застройку или застроенные какими-либо сооружениями предоставлена гражданам и негосударственным юридическим лицам, а также в силу того, что иностранные граждане и юридические лица в отсутствие прямого ограничения закона имеют те же права в земельных правоотношениях, что и казахстанские субъекты (ст. 5), иностранные граждане, юридические лица и лица без гражданства могут иметь в собственности земли, предоставляемые под застройку или застроенные зданиями, строениями и сооружениями.
 
Вывод о том, что иностранные граждане и юридические лица могут иметь земли, предоставляемые под застройку или застроенные зданиями (строениями, сооружениями) подтверждается анализом права независимого Казахстана, которое уже в начале развития предоставило иностранным инвесторам возможность приобрести на праве собственности недвижимое имущество (например, в ходе приватизации). Естественно, что право собственности на недвижимость было бы неполным, если бы земля, на которой построена эта недвижимость, принадлежала какому-либо другому лицу или государству. Поэтому, как и предыдущий Указ о земле (ст. 18), ныне действующий Закон о земле устанавливает, что право собственности на здания, строения и сооружения влечет за собой право собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями, строениями и сооружениями (ст. 37). Это дает возможность иностранным компаниям, которые приобрели в собственность здания, строения или сооружения, получить в собственность и земельные участки, находящиеся под этими зданиями и вокруг них. И наоборот, те иностранные компании, которые приобрели в собственность земельные участки, предназначенные для застройки, должны приобрести право собственности на здания (строения, сооружения), расположенные на этих участках.
 
Законодательство Кыргызской Республики, в отличие от казахстанского, устанавливает, что иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в частную собственность могут передаваться только земельные участки, находящиеся в черте населенных пунктов, в случае кредитования ими ипотечного жилищного строительства7. Предоставление и передача в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земель сельскохозяйственного назначения не допускается8. В Республике Узбекистан у иностранных физических и юридических лиц право частной собственности на земельные участки может возникнуть только в случае приобретения ими жилых помещений вместе с земельными участками, на которых они размещены9. Таким образом, казахстанское законодательство устанавливает более широкие возможности для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц по приобретению права частной собственности на земельные участки.
7 Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 г., ст.5 п.2.
8 Земельный кодекс Кыргызской Республики от 2 июня 1999 г., ст.5 п.1.
9 Земельный кодекс Республики Узбекистан от 30 апреля 1998 г., ст. 18.
 
 
Право постоянного (бессрочного) землепользования
 
Действующее казахстанское законодательство, как и предшествующее, устанавливает, что земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут быть предоставлены в постоянное или временное землепользование (ст. 17). Однако, Закон о земле внес существенные изменения в регулирование права постоянного и временного землепользования. Ранее действовавший Указ о земле устанавливал возможность получения права постоянного землепользования как государственными, так и негосударственными землепользователями. По действующему Закону о земле (ст. 27), право постоянного землепользования может принадлежать только государственным землепользователям (республиканским и коммунальным юридическим лицам). Для иностранных землепользователей Закон о земле не принес ничего нового в отношении права постоянного землепользования. Как и прежде, Закон устанавливает прямой запрет для иностранных землепользователей (которые включают в себя, согласно ст. 9(12), иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, иностранные государства, а также международные объединения и организации) иметь земельные участки на праве постоянного землепользования (ст. 27).
 
В Кыргызской Республике земельные участки предоставляются в постоянное пользование только государственным и коммунальным землепользователям10, а в Республике Узбекистан право постоянного землепользования может предоставляться иностранным юридическим и физическим лицам11.
10 Земельный кодекс Кыргызской Республики, ст. 25.
11 Земельный кодекс Республики Узбекистан, ст. 20.
 
Право временного землепользования
 
Закон о земле устанавливает, что иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица «могут получать земельные участки в аренду», то есть иметь земельные участки на праве временного землепользования (ст. 29.5). Однако, они «не вправе передавать земельные участки сельскохозяйственного назначения во вторичное землепользование» (там же). Иных ограничений приобретения права временного землепользования для иностранных юридических лиц не содержится (ст. 79.4(3) устанавливает ограничение по сроку аренды сельскохозяйственных земель до 10 лет только в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства). Таким образом, Закон позволяет иностранным гражданам и юридическим лицам, а также лицам без гражданства получить земельные участки во временное землепользование на тех же основаниях и на те же сроки, на которые могут получить такие земли казахстанские граждане и юридические лица, т.е. как на срок до 5 лет (в краткосрочное землепользование), так и на срок до 49 лет (в долгосрочное землепользование).  
 
Право землепользования других государств на территории Республики Казахстан возникает в соответствии с международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан (ст. 5).
 
Отметим, что Закон о земле изменил сроки, на которые может быть предоставлено право временного землепользования (краткосрочное и долгосрочное). Срок, на который предоставляется право краткосрочного землепользования, увеличился до 5 лет (ранее – 3 года), а срок, на который предоставляется право долгосрочного землепользования, сократился до 49 лет (ранее – 99 лет).
 
В Кыргызской Республике срок, на который предоставляется право временного пользования земельным участком ограничивается 50 годами12, а в Республике Узбекистан 10 годами13. Однако, узбекское законодательство в некоторых случаях устанавливает иные сроки временного землепользования. Так, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться в аренду на срок от 10 до 50 лет14, а земельные участки, предназначенные для отгонного животноводства, могут предоставляться сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям на срок до 25 лет15.
12 Земельный кодекс Кыргызской Республики, ст. 7.
13 Земельный кодекс Республики Узбекистан, ст. 20.
14 Земельный кодекс Республики Узбекистан, ст. 24.
15 Статья 20 Земельного кодекса Республики Узбекистан
 
Государственные натурные гранты
 
Одним из способов привлечения инвестиций в приоритетные секторы казахстанской экономики является предоставление государственных натурных грантов. Согласно Закону Республики Казахстан от 28 февраля 1997 года «О государственной поддержке прямых инвестиций», государственные натурные гранты являются одной из форм льгот и преференций, предоставляемых инвесторам для реализации инвестиционного проекта (ст. 7). Закон о земле в качестве одного из видов таких грантов называет земельные участки, предоставляемые «безвозмездно в собственность или в землепользование инвестору в порядке, установленном этим Законом и законодательством о государственной поддержке прямых инвестиций» (ст.9(5)). По Закону о земле, инвесторы (как казахстанские, так и иностранные) могут получить «земельные участки и право землепользования в виде государственных натурных грантов» (ст. 8).
 
В результате поиска нормативных правовых актов, регулирующих порядок и размер земельных участков предоставляемых инвестору в качестве государственных натурных грантов, нам удалось найти два документа. Это Правила предоставления льгот и преференций при заключении контрактов с инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность в приоритетных секторах экономики16 и Инструкция о размерах и порядке предоставления льгот и преференций.17 Однако, в отношении передачи земельных участков инвесторам в качестве государственных натурных грантов эти акты говорят лишь, что земельные участки, как основные средства, могут передаваться в качестве государственных натурных грантов,18 а также, что государственные натурные гранты предоставляются инвесторам в собственность в размере, не превышающем 30% от объема прямых инвестиций в основные средства.19 В случае же, если стоимость испрашиваемого натурного гранта превышает указанный максимальный размер, инвестор имеет право на оплату возникающей разницы в установленном законодательством порядке.20
16 «Правила предоставления льгот и преференций при заключении контрактов с инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность в приоритетных секторах экономики», утверждены Указом Президента РК от 6 марта 2000 года.
17 Инструкция «О размерах и порядке предоставления льгот и преференций при заключении контрактов с инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность в приоритетных секторах экономики» утверждена Приказом Председателя Агентства Республики Казахстан по инвестициям 14 апреля 2000 г.
18 «Правила предоставления льгот и преференций при заключении контрактов с инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность в приоритетных секторах экономики», п.8(1).
19 Инструкция «О размерах и порядке предоставления льгот и преференций при заключении контрактов с инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность в приоритетных секторах экономики», п. 13.
20 Там же.
 
В нашей практике иностранные инвесторы, работающие в несельскохозяйственных секторах экономики, получали земельные участки в качестве государственных натурных грантов. Однако, нам неизвестно, имеются ли прецеденты получения в качестве государственных натурных грантов земель сельскохозяйственного назначения иностранными инвесторами. Исходя из того, что Инструкция о размерах и порядке предоставления льгот и преференций относит к приоритетным секторам экономики, в которые привлекаются прямые инвестиции, сельское хозяйство,21 можно предположить, что сельскохозяйственные земли могут быть переданы иностранному инвестору в качестве государственного натурного гранта.      
21 Инструкция «О размерах и порядке предоставления льгот и преференций при заключении контрактов с инвесторами, осуществляющими инвестиционную деятельность в приоритетных секторах экономики», Приложение 3.
 
Судебная практика
 
В настоящее время суды Республики Казахстан рассматривают значительное количество споров, связанных с земельными отношениями. В частности, ряд судебных разбирательств касается действий государственных органов по изъятию земельных участков у собственников и землепользователей – иностранных граждан и иностранных юридических лиц. 
 
Приведем отдельный случай из практики международной юридической фирмы «Саланс Герцфельд и Гейлбронн», которой неоднократно приходилось защищать интересы иностранных субъектов в казахстанских судах. Иностранное предприятие, являющееся нашим клиентом, приобрело право собственности на земельный участок, предназначенный для застройки зданиями и сооружениями. Через некоторое время решением городского акима земельный участок был у собственника изъят «по причине его неосвоения». Тем же решением аким предоставил изъятый земельный участок казахстанской компании на праве временного землепользования.
 
Это решение акима было вынесено незаконно, поскольку в ограниченный список оснований изъятия земельного участка у собственника, установленный Законом о земле (ст. 63.2), не входит изъятие земельного участка по причине его неосвоения. Тем не менее, аким не согласился отменить свое очевидно незаконное решение на стадии досудебного урегулирования спора. Лишь в процессе судебного разбирательства удалось заключить мировое соглашение, согласно которому аким передал в собственность нашего клиента, вместо изъятого земельного участка, другой, равноценный по стоимости участок. Все расходы нашего клиента, понесенные в связи с изъятием земельного участка, возместило казахстанское предприятие, получившее этот участок на основании решения акима.
 
Хотелось бы обратить внимание на один примечательный факт. Земельный участок, переданный по мировому соглашению, также был прежде незаконно изъят у другого собственника. Случайно или закономерно, но это также была иностранная компания, которая тоже подала на акима в суд. Как и в нашем случае, акиму пришлось заключить с той компанией мировое соглашение, условия которого нам неизвестны.    
 
К сожалению, подобные нарушения земельного законодательства государственными органами снижают эффективность реализации инвестиционных проектов и уменьшают приток иностранного капитала в казахстанскую экономику. 
 
Таким образом, даже краткий анализ небольшой части Закона о земле, регулирующей права и обязанности иностранных физических и юридических лиц и лиц без гражданства, свидетельствует о его несовершенстве. Нечеткие формулировки Закона затрудняют практику его применения, ведут к двусмысленному пониманию его статей и требуют дополнительного толкования. Так, законодателю нужно четко определить, кто такие «иностранцы». Это могут быть либо «иностранные физические лица», либо и физические и юридические лица. 
 


Список статей
· 2017 MMG
· 2016 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2015 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2014 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2013 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2012 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2011 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2010 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2009 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2008 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2007 №1  №2  №3  №4
· 2006 №1  №2  №3  №4
· 2005 №1  №2  №3  №4
· 2004 №1  №2  №3  №4
· 2003 №1  №2  №3  №4
· 2002 №1  №2  №3  №4
· 2001 №1/2  №3/4  №5/6
· 2000 №1  №2  №3





Rambler's
Top100
Rambler's Top100

  WMC     Baurzhan   Oil_Gas_ITE   Mediasystem