USD/KZT 364.95  -2.35
EUR/KZT 416.99  -2.69
 KAZAKHSTAN №2, 2005 год
 Обзор рынка складской недвижимости Алматы
АРХИВ
Обзор рынка складской недвижимости Алматы
 

Станислав Глазков, генеральный директор компании
BGConsulting
 

До недавнего времени рынок складской (индустриальной) недвижимости являлся наименее развитым и, как следствие, наиболее закрытым сегментом казахстанского рынка недвижимости. Во многом это было обусловлено тем, что в течение последних 5 лет рентабельность офисной и торговой недвижимости была значительно выше складской – ставка капитализации всегда превышала 50%, а потому инвесторы предпочитали играть на более выгодных условиях. Однако, начиная с 2004 года, из-за нехватки земельных участков под строительство "прибыльных" зданий, инвестиционная привлекательность индустриальной недвижимости стала расти.
 

В данном материале анализируются последние тенденции, влияющие на развитие ситуации в данном сегменте, на примере рынка складских помещений самого крупного города нашей страны – Алматы.
 

Для удобства оперирования данными вся складская недвижимость Алматы была нами разделена на три основные категории: (I) комплексы, обладающие зданиями (сооружениями) площадью более 1000 м2 с земельным участком свыше 30 соток и расположенные в центральной части города (в квадрате улиц Райымбека – Аль-Фараби – Достык – Розыбакиева); (II) комплексы, обладающие зданиями (сооружениями) площадью свыше 1000 м2 с земельным участком более 30 соток и расположенные не в центральной части города; (III) помещения (встроенные и отдельно стоящие) площадью до 300 м2, расположенные в центральной части города.
 

Аренда

Обозначившаяся в 2004 году тенденция повышения арендных ставок на складскую недвижимость продолжает сохраняться: на конец июня 2005 года их максимальный уровень достиг US$10/м2. При этом рынок почти никак не реагирует на классность предлагаемых помещений. Основным критерием, используемым арендатором при выборе, является их удобное местоположение. Как видно из таблицы 1 наибольший рост (на 77,8%) наблюдался по складским комплексам, расположенным за пределами центральной части города. Это объясняется тем, что с середины 2004 года большинство аналогичных комплексов в центре были либо арендованы на длительный срок, либо проданы. В результате уровень цен по этим двум категориям практически сравнялся.
 

Таблица 1
 

Наименьшее повышение арендных ставок (на 37,9%) наблюдалось по встроенным складским помещениям, что связано с конъюнктурой рынка. Поскольку такие помещения выгоднее использовать не как индустриальный сегмент, а как коммерческий (офисы, салоны, торговля и прочее). Так, собственники небольших помещений в центральной части города, которые изначально были предназначены для складских целей, зачастую производят там косметический ремонт, чтобы впоследствии сдавать их в аренду в качестве офисов. Делается это для того, чтобы повысить размер арендной платы за эти площади. Однако потенциальные арендаторы не идут на это. Поэтому, при общем повышении арендных ставок на складскую недвижимость (на 46,9%), наблюдается сдерживание их роста на указанную категорию складов.
 
Сегодня уровень спроса и предложения аренды на складскую недвижимость является примерно равным. Однако, несмотря на совокупный паритет спроса и предложения, их структуры существенно различаются (график 1). В этой связи потребители не спешат воспользоваться предлагаемыми объектами, предпочитая поиск адекватной недвижимости на рынке купли-продажи.
 
 

По предварительным оценкам, средневзвешенный спрос и предложение индустриальной недвижимости на рынке аренды составляет около 20 тыс. м2. При этом, несмотря на некоторый рост предложения складских комплексов, расположенных не в центральной части города, в ближайшей перспективе ситуация существенно не изменится из-за значительного увеличения аналогичных предложений в пригороде Алматы.
 

Продажа

В последние полтора года все более популярным видом сделок в рассматриваемом сегменте рынка становится покупка складских помещений. Связано это, как было уже сказано, с сокращением предложения свободных земельных участков на территории города.
 

В настоящий момент покупка одного квадратного метра складского помещения в Алматы обходится от US$400 до US$1200. Согласно данным, приведенным в таблице 2, наибольший рост цен (на 37,5%), как в случае с арендой, наблюдается по складским комплексам, расположенным не в центральной части города. При этом минимальный уровень цен в данной категории складов за первое полугодие 2005 года стабилизировался из-за увеличения объема предложений по аналогичным помещениям, расположенным на близлежащих пригородных территориях.
 

Таблица 2
 

Средневзвешенная цена одного квадратного метра небольших складских помещений в центральной части города уменьшилась на 8,3%. В результате к концу первого полугодия 2005 года цены на складские помещения данной категории и цены на крупные комплексы в центральной части города практически сравнялись.
 

Как показывает анализ развития рынка продаж, наблюдается очень высокая активность инвесторов по скупке складских комплексов, расположенных в центральной части Алматы. Как правило, это связано не с желанием покупателей складировать на данных площадях свои товары, а возможностью сноса приобретенных зданий и постройки на занимаемых ими земельных участках более прибыльных строений – офисных, торговых или жилых помещений. В результате, затратив на приобретение одного квадратного метра застроенной площади US$1200-2000, можно получить на этот квадратный метрUS$15000-18000 валового дохода.
 

В настоящий момент структура спроса и предложения на рынке продаж складской недвижимости значительно отличается от структуры рынка аренды (график 2). Вместе с тем, по оценкам BG Consulting, до конца 2005 года ситуация должна измениться.Так, небольшие складские помещения (и все встроенные), расположенные в центральной части города, постепенно перейдут в более высший – коммерческий класс недвижимости, а спрос на складские комплексы в центральной части Алматы будет снижаться до тех пор, пока данная категория не будет полностью вытеснена на окраины.
 
 

Анализ спроса и предложения индустриальной недвижимости, расположенной в пограничной городской зоне по проспекту Райымбека, показывает, что совокупная цена за складские комплексы старой постройки сегодня даже ниже цены пустующих земельных участков на указанной территории. При этом некоторые продавцы рассчитывают цену предложения исходя только из площади земельного участка, без учета имеющихся строений.
 

Это объясняется нежеланием инвесторов использовать в качестве складов ветхие здания и сооружения. После перехода прав собственности на землю они сносятся, а на их месте воздвигаются легкие сооружения (ангары), которые можно эксплуатировать как для складских целей, так и для производственных нужд.
 

Если же произвести прямое сопоставление цен складских комплексов из расчета на единицу земельного участка с ценами на вакантные земельные участки в том же месте, то цена единицы земельного участка с имеющимися устаревшими зданиями и сооружениями примерно на 15% ниже. Это говорит о том, что и продавцы, и покупатели устанавливают своеобразный дисконт с учетом предполагаемых затрат на снос старых построек.
 

Тенденции

Таким образом, в последнее время на рынке индустриальной (складской) недвижимости Алматы можно отметить следующие тенденции:
 

Первая. Вытеснение складских помещений (за исключением входящих в торговые и административные комплексы) из центральной части города.
 

Вторая. Покупка и продажа складских комплексов со старыми зданиями (сооружениями) вдоль проспекта Райымбека по ценам ниже цен на пустующие земельные участки (с учетом затрат на снос).
 

Третья. Изменение целевого назначения небольших складских помещений, расположенных в центральной части города, на коммерческое.
 


Список статей
За что работают люди?  Фатима Чапхаева 
· 2017 MMG
· 2016 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2015 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2014 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2013 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2012 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2011 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2010 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2009 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2008 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2007 №1  №2  №3  №4
· 2006 №1  №2  №3  №4
· 2005 №1  №2  №3  №4
· 2004 №1  №2  №3  №4
· 2003 №1  №2  №3  №4
· 2002 №1  №2  №3  №4
· 2001 №1/2  №3/4  №5/6
· 2000 №1  №2  №3





Rambler's
Top100
Rambler's Top100

  WMC     Baurzhan   Oil_Gas_ITE   Mediasystem