USD/KZT 352.54  -6.46
EUR/KZT 415.15  -4.95
 KAZAKHSTAN №1, 2006 год
 Что надо знать инвестору, принимая решение о строительстве в Алматы
АРХИВ
Что надо знать инвестору, принимая решение о строительстве в Алматы
 

Станислав Глазков, генеральный директор
BGConsulting
 

Как известно, в ближайшем будущем город Алматы должен получить официальный статус международного регионального финансово-экономического центра. Вот почему уже сегодня перед руководством южной столицы встал вопрос приведения внешнего облика мегаполиса в соответствие с международными стандартами. Достижение этой глобальной цели требует освобождения значительной части территории города, которая сейчас занята малоэтажными жилыми строениями. По неофициальным данным, до 2017 года в Алматы планируется осуществить снос домов так называемого частного сектора (вне зависимости от того, ветхое это жилье или особняки) от железнодорожного вокзала Алматы-1 до проспекта Аль-Фараби.
 

В настоящий момент "освобождение" земель производится для решения трех первостепенных задач. Первая связана со строительством и реконструкцией автомагистралей для снижения транспортной нагрузки на городские дороги. Вторая – с реализацией жилищной программы. Третья направлена на изменение и облагораживание архитектурного облика Алматы. Необходимо отметить, что сегодня на освобождаемой территории, как правило, возводятся многоэтажные жилые комплексы, имеющие соответствующую социальную инфраструктуру, а также высококлассные бизнес-центры.
 

Между тем наблюдаемые темпы строительства уже ко второй половине 2007 года могут привести, на наш взгляд, к стагнации доходности в секторе возведения элитного жилья и бизнес-центров. В то же время дальнейшее развитие Алматы как крупного делового центра будет сопровождаться постоянным ростом потребности казахстанских и зарубежных компаний в офисных зданиях и помещениях.
 

Как указывалось в нашем обзоре, посвященном рынку офисной недвижимости1, аренда административных помещений класса "А" в Алматы обходится арендатору в настоящий момент в $40 – 50 за один квадратный метр. При этом можно предположить, что уже к середине 2007 года ставка в 50 долларов за квадрат будет наименьшей из предлагаемых.

1. Международный деловой журнал Kazakhstan, № 3, 2005
 

Таким образом, при потребности, скажем, в 5000 м2, расходы арендатора составят более $250 тыс. в год, а совокупные затраты – около $1,5 млн. В случае же приобретения собственного офисного здания той же площади единовременные финансовые расходы могут варьироваться от $15 млн до $25 млн. Конечно, эти средства были бы совсем не лишними в денежном обороте компании. В этой связи сегодня среди крупных инвесторов наблюдается очень высокая активность по скупке земельных участков, на которых расположены старые жилые дома (в некоторых случаях это делается под видом изъятия их для государственных надобностей) с целью строительства как административных, так и жилых комплексов. Как мы уже писали в предыдущем обзоре, затратив на приобретение $2000-3000 за 1 м2 застроенной площади, можно получить 10-кратное превышение валового дохода над затратами.
 

Мы решили продолжить эту тему и проанализировать на конкретном примере потенциальную привлекательность прямых инвестиций в освобождаемые земли с целью строительства собственного офиса. И начать мы хотели бы с правовых аспектов, которые необходимо знать при реализации такого проекта.
 

Порядок изъятия земель

Порядок изъятия (выкупа) земель и иной находящейся на них недвижимости регламентируется следующими нормативно-правовыми актами: Законом Республики Казахстан "Об особом статусе города Алматы", Земельным и Гражданским кодексами; постановлением акима г. Алматы № 2/209 от 12 апреля 2005 года (№ 5/832 от 15 декабря 2005 года) "О мерах по взаимодействию уполномоченных государственных органов города Алматы по изъятию (выкупу) земельных участков (прав землепользования) для государственных надобностей"; Генеральным планом застройки Алматы.
 

Следует отметить, что в соответствии со сложившейся в южной столице практикой изъятия (выкупа) земель алгоритм действий инвестора выглядит следующим образом:

·
Установление условно свободных предполагаемых к изъятию для государственных надобностей земельных участков.
·Выбор наиболее удобного для последующего размещения земельного участка (как правило, не менее 2 га).
·Составление органом архитектуры по заявке инвестора (застройщика) акта выбора земельных участков, предполагаемых к выкупу (изъятию).
·Подготовка земельной комиссией городского акимата заключения о возможности использования предполагаемых к выкупу (изъятию) земельных участков.
·Подготовка и утверждение органами архитектуры проекта строительства;
·Издание постановления акима города Алматы "Об изъятии земельных участков".
·Уведомление Государственным коммунальным предприятием "АлматыЖер" собственников имущества об изъятии (выкупе) их земельных участков.
·Составление ГКП "АлматыЖер" актов обследования выкупаемых земельных участков и находящегося на них недвижимого и иного имущества.
·Проведение независимым оценщиком оценки изымаемых земельных участков и находящегося на нем имущества.
·Определение инвестором (застройщиком), ГКП "АлматыЖер" и владельцами недвижимости выкупной цены изымаемых земельных участков и находящегося на нем имущества с учетом данных отчета об оценке.
·Выкуп ГКП "АлматыЖер" за счет инвестора (застройщика) земельных участков и находящегося на них иного недвижимого имущества.
·Регистрация Земельным комитетом и Центром по недвижимости прекращения прав собственности на изъятые (выкупленные) земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество.
·Снос недвижимого имущества, находящегося на выкупленных земельных участках.
·Регистрация Земельным комитетом и Центром по недвижимости прав на земельные участки на имя инвестора (застройщика).
·Непосредственно само строительство.
 

Расчет доходности

В связи с необходимостью сохранения конфиденциальности мы приведем лишь краткий вариант экономического расчета потенциальной привлекательности инвестиционного проекта, основанного на реальных данных и имеющейся у нас информации.
 

В рамках данного проекта нами был рассмотрен земельный участок общей площадью около 2,3 га. На его территории находятся объекты недвижимости, представляющие собой индивидуальное малоэтажное жилье, расположенное на участках от 2 до 16 соток. В общей сложности из 95 владений на особняки приходится 10%, на ветхое жилье – 20%, а оставшиеся 70% занимают обычные дома.
 

Проведя маркетинговое исследование, мы установили, что на открытом рынке стоимость аналогичных строений составляет от $22 тыс. за ветхие постройки с земельным участком около 4 соток до $520 тыс. за особняки с земельным участком порядка 9 соток (табл. 1). При этом средневзвешенные цены в зависимости от типа строений составляют $725/м2 по ветхому жилью, $890/м2 – по обычным домам и $1375/м2 – по особнякам.
 

Исходя из установленных ценовых показателей, мы произвели расчет общей выкупной стоимости всех 95 владений, которая составила $8,880 млн (табл. 2).
 
 

Затраты

Помимо затрат на выкуп, в укрупненный перечень расходов по реализации рассматриваемого инвестиционного проекта также входят:

·
затраты на снос застроек –$22800 (из расчета $2-4 за 1 м2);
·затраты на рекультивацию земельных участков –$23000 (из расчета $0,1 за 1 м2);
·себестоимость строительства –$700/м2;
·прочие дополнительные затраты – 5% от прямых инвестиционных вложений;
·расходы по займам – 13% годовых;
·обязательные платежи в бюджет – налог на добавленную стоимость (только для коммерческих помещений), корпоративный подоходный налог, социальные платежи.
 

Сроки реализации

Проанализировав варианты наиболее эффективного использования застраиваемой площади в соответствии со строительными нормативами, мы произвели расчеты по возведению пяти 16-этажных административных зданий общей площадью около 70 тыс. м2 (из которых одно здание может быть использовано для собственных нужд), а также шести 12-этажных жилых зданий общей площадью около 60 тыс. м2.
 

С учетом имеющихся данных реализация подобного инвестиционного проекта обычно проходит следующие стадии: выкуп земельных участков (3 месяца); снос застроек и рекультивация земельных участков (2 месяца); строительство комплекса – (9–15 месяцев); реализация излишних площадей комплекса (3–18 месяцев).
 

В свою очередь, реализацию излишних площадей комплекса можно разделить на три этапа: начальный (до момента возведения каркаса зданий – 6 месяцев), промежуточный (от момента возведения каркаса зданий до окончания отделки помещений – 2 месяца) и окончательный (с момента 100%-й готовности зданий – 1 месяц). Соответственно такому делению, нами были установлены цены для реализации площадей.
 

В административных зданиях:

·
начальный этап – $1500/м2;
·промежуточный этап – $1900/м2;
· окончательный этап – $2500/м2.
 

В жилых зданиях:

·
начальный этап – $900/м2;
·промежуточный этап – $1100/м2;
·окончательный этап – $1500/м2.
 

Оперируя данными ценами, мы получили возможность рассчитать потенциальный валовой доход по исследуемому инвестиционному проекту который оказался равен $182 млн (табл. 3).
 

Для установления чистого денежного потока были произведены подсчеты исходя из потенциального валового дохода от реализации излишних площадей с учетом всех расходов, связанных со строительством, а также временных периодов проекта. Следующим шагом стало преобразование каждого из периодических денежных потоков в текущую стоимость. При этом совокупный чистый текущий доход составил $32050400 по административным (табл. 4) и $8949400 – по жилым зданиям (табл. 5).
 
 

Таким образом, при анализе потенциальной доходности проекта по строительству комплекса жилых и административных зданий (с учетом использования одного административного здания в собственных целях) абсолютная доходность составила 44,54%, а чистая текущая доходность – 22,53% (табл. 6).
 

Заключение

Представленные расчеты и выкладки позволяют однозначно сделать вывод, что изымаемые для государственных надобностей земли имеют для потенциального инвестора особую привлекательность. Вероятно и то, что высокая рентабельность такого рода проектов будет сохраняться как минимум на ближайшие два года.
 

Мы надеемся, что данный материал позволит крупным компаниям принять решение по инвестированию в строительный рынок Алматы – на сегодняшний день единственного в Казахстане мегаполиса. Надежность таких капиталовложений подтверждается не только местной ценовой информацией, но и тенденциями, присущими другим крупнейшим развивающимся городам мира, таким, как Москва, Берлин и Пекин.
 


Список статей
Стройка длиною в жизнь  Владимир Кананыхин 
Как эффективно обучать персонал  Клаус Хилгерс, Евгения Сухарева 
· 2017 MMG
· 2016 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2015 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2014 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2013 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2012 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2011 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2010 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2009 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2008 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2007 №1  №2  №3  №4
· 2006 №1  №2  №3  №4
· 2005 №1  №2  №3  №4
· 2004 №1  №2  №3  №4
· 2003 №1  №2  №3  №4
· 2002 №1  №2  №3  №4
· 2001 №1/2  №3/4  №5/6
· 2000 №1  №2  №3





Rambler's
Top100
Rambler's Top100

  WMC     Baurzhan   Oil_Gas_ITE   Mediasystem