Альфа и омега рынка недвижимости Алматы
Станислав Глазков, генеральный директор BG Consulting
В последнее время главной тенденцией развития алматинского рынка недвижимости является постоянное (хотя отнюдь и не стабильное) повышение цен. При этом если еще 1,5–2 года назад инвестиции в основном направлялись в жилые и офисные помещения вторичного рынка, то сегодня наблюдается беспрецедентный скачок цен на землю – как вакантную (пустующую), так и застроенную.
Основными факторами, влияющими на этот процесс, на наш взгляд, являются:
·бурное развитие экономики, повлекшее за собой увеличение свободной денежной массы, направляемой в сферу недвижимости;
·значительная доходность инвестиций в недвижимость;
·относительно "недорогая" ипотека;
·стремление властей придать Алматы статус финансово-экономического центра не только на национальном, но и на международном уровне;
·общемировая тенденция роста цен на недвижимость в крупнейших мегаполисах, – таких, как Москва, Берлин, Пекин и др.
Кроме того, определенное влияние на состояние рынка Алматы (не только в сфере недвижимости) может оказать планируемое в 2007 году вступление Казахстана в ВТО.
Жилая недвижимость
Как всегда, первое место по количеству сделок занимает вторичное жилье в многоквартирных домах Алматы. По сравнению с 2004 годом, когда средневзвешенная цена (в основном на "хрущевки") составляла $570–800/м2, к середине 2006 года она возросла почти в два раза и сегодня достигает $1300–1600/м2. Похоже, что тенденция к росту сделок в данном сегменте жилой недвижимости сохранится и в будущем, хотя, возможно, и меньшими темпами. При этом цена одного квадратного метра в "хрущевке" в ближайшие 5–7 лет будет все больше приближаться к цене метра в элитной квартире. Это объясняется тем, что из-за существенной разницы в площадях (40–45 м2 в "хрущевской" двушке и 60–90 м2 в современной двухкомнатной квартире) совокупная цена "хрущевки" будет всегда значительно меньше, чем цена нового качественного жилья.
Все большую популярность среди средних инвесторов (до $1 млн) приобретает сектор современных новостроек в высотных многоквартирных домах (так называемых элитках). Цены на данное жилье в зависимости от местоположения и классности здания варьируются от $600–900 за один квадратный метр в "черновом" варианте до $1500–4000/м2 "под ключ".
Скорее всего, это связано не столько со стремлением улучшить жилищные условия (хотя и оно имеет место), сколько с необходимостью вложения относительно небольших инвестиций в ликвидное имущество. Вот почему инвесторы данной группы, не имея финансовой возможности для покупки более доходной торговой и офисной недвижимости (требующей вложений свыше $1 млн), как правило, приобретают несколько элитных квартир.
Значительным изменениям подвергся сектор частных жилых домов. Так, за последний год здесь наметились следующие тенденции:
·снижение цен на "особняки". Так, если средневзвешенная цена на них весной–летом 2005 года составляла от $900 тыс. до $1,5 млн, то в тот же период 2006 года – от $750 тыс. до $1,3 млн. При этом если весной–летом 2005 года цена на особняки определялась фактически по цене квадратного метра здания без существенного учета площади земельного участка, то к началу лета 2006 года цена основного жилого здания и цена земельного участка были нивелированы. Например, особняк площадью 300 м2 с земельным участком 12 соток может быть оценен в $900 тысяч. Эта сумма может быть получена как из расчета $3000 за 1 м2 основного здания (как ранее определял рынок), так и из расчета от $75000 за сотку земли (как вакантную). То есть налицо абсолютное равенство;
·повышение нижней границы цен на обычные жилые дома– с $40 тыс. (лето–осень 2005 года) до примерно $55 тыс. на сегодняшний день;
·общая стагнация цен на жилые дома пониженной капитальности (каркасно-камышитовые, саманные и прочие).
Все вышеперечисленное связано с реакцией рынка на возможность (и необходимость) изъятия земель для государственных надобностей, а также со скачкообразным повышением цен на землю.
Недвижимость, приносящая доход
Данная категория недвижимости в рамках общих тенденций сегодня является наиболее стабильной и прогнозируемой.
Так, наблюдается небольшой рост цен (около 10% в год) на офисные помещения "советской" постройки (со средневзвешенной городской ценой в пределах $1500–1600/м2). Наибольшее увеличение (от 20% до 40%) отмечается во вновь построенных или "раскрученных" бизнес-центрах, где цена 1 м2 может достигать $5000. Как нам представляется, эта цена в перспективе не является "потолочной", хотя некоторая стабилизация должна наступить во второй половине 2007 года, когда планируется сдача большинства нынешних новостроек.
Более существенным средним повышением цен (40–50% с середины 2004 года) выделяется торговая недвижимость. В настоящий момент наибольшим спросом в данном сегменте пользуются торговые площади на первых этажах новостроек, ценовой показатель которых составляет от $1500 в "черновой" отделке и от $2400 "под ключ".
Что касается индустриальной недвижимости на вторичном рынке, то здесь ситуация все более склоняется в сторону потребителей земли, когда наличие строений и их площадь не оказывают на конечную цену участка существенного влияния. То есть складские и производственные базы фактически продаются по цене земли.
Земля
Наибольшим приростом (скорее даже скачкообразным – до 100% в марте–апреле 2006 года) характеризуется рынок земельных участков.
Так, в наиболее привлекательных районах Алматы (в квадрате улиц Райымбека – Луганского – Хаджи Мукана – Момышулы) средневзвешенная цена 1 сотки колеблется в следующих пределах:
·участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) до 8 соток – от $20000 до $60000;
·участки под ИЖС и малоэтажное жилищное строительство (МЖС) от 9 соток до 40 соток – от $40000 до $90000;
·участки под МЖС от 50 соток – от $60000 до $100000.
Такие цены, не укладывающиеся порой в разумные рамки, объясняются жгучим желанием крупных инвесторов (строительных компаний и девелоперов) приобрести пока еще вакантные земельные участки с целью строительства на них недвижимости, приносящей доход, а это, как правило, жилые здания.
По нашему мнению, цены в данном секторе еще не достигли своего максимума. Вместе с тем повышение цен на земельные участки, естественно, влечет за собой повышение цен на "готовую" недвижимость, хотя и с постепенным снижением ее доходности.
Рынок жилья, предполагаемого к изъятию для государственных надобностей
В соответствии с Генеральным планом строительства г. Алматы абсолютное большинство малоэтажного жилого сектора будет снесено. И рынок уже отреагировал на эту неизбежность.
Так, по сравнению с иной недвижимостью, цены на изымаемое жилье растут более медленными темпами. Правда, исключение здесь составляют объекты, имеющие земельные участки более 10 соток.
Пригородные земли
Как и на территории Алматы, пригородные земли также значительно подорожали. Если сопоставить с первой половиной 2004 года, то они выросли примерно в три раза – до $1500–3000 за сотку. Однако, по нашему мнению, это не является тенденцией. Хотя естественный рост, конечно же, продолжится.
Посреднические услуги в области недвижимости
Последние два года существенно уменьшилось число "черных маклеров" на рынке жилой недвижимости. Это связано, во-первых, с вводом в эксплуатацию все большего количества нового жилья, когда непосредственным продавцом выступает или сама строительная компания, или ее аффилированное лицо. Во-вторых, население все чаще стало обращаться к легальным посредникам во избежание проблем, которые могут возникнуть при работе с "теневиком".
Долгосрочная перспектива развития рынка недвижимости
Делать какие-либо прогнозы на долгосрочную перспективу – занятие неблагодарное, поскольку не все зависит от экономической ситуации или местной конъюнктуры. Более того, в последнее время порой возникает ощущение некоторого "ценового хаоса", объясняемого ажиотажным спросом на земельные участки под застройку доходной недвижимости: к примеру, когда после вполне объяснимого повышения цен на земельные участки владельцы другой категории недвижимости вдруг тоже начинают "задирать" цены. Однако рынок, на наш взгляд, все расставит по своим местам.
И все же, несмотря на сложившуюся ситуацию, попробуем сделать определенный прогноз.
Первое. На данный момент имеющиеся статистические методы выявления тенденций на рынке недвижимости малоприменимы и могут быть использованы только после определенной стабилизации или по истечении хотя бы года со дня начала сегодняшнего земельного ажиотажа.
Второе. Рост цен на недвижимое имущество будет продолжаться разными темпами, в зависимости от категории, места расположения и периодов:
·самому существенному росту – от 20% до 100% в год будут подвержены цены на земельные участки, особенно более полезные для будущей доходной застройки участки площадью от 40 соток до 1 га;
·примерно до конца 2007 года высокие темпы роста цен (от 20% до 50% в год) будут также наблюдаться в сегменте административных зданий и помещений во вновь возводимых объектах (бизнес-центрах);
·рост цен на квартиры (от 10% до 40% в год) и малоэтажные жилые дома (до 50%) будет зависеть от конечных цен на земельные участки и расходов застройщиков по их освоению;
·цены на индустриальную недвижимость будут зависеть только от цен на аналогичные земельные участки.
Третье. Определенная стабилизация темпов роста должна наступить во второй половине 2007 года и может продлиться до весны 2008.
Информация к размышлению. 10 лет назад, когда средняя цена на жилую недвижимость в Москве составляла $285/м2, большинство аналитиков, включая риэлтеров, оценщиков, маркетологов, прогнозировали ее максимальный рост до $800–900/м2. Однако на настоящий момент уровень цен на московские квартиры уже достигает $3000/м2, а по некоторым элитным объектам – $30000/м2.
Список статей
Казахстан трансформирует свою инвестиционную политику Елена Заборцева
Актюбинская область: ставка на инновации Елеусин Сагиндиков
Словакия и Казахстан: в поиске путей взаимодействия Душан Подгорски
О госслужбе и государственных служащих Заутбек Турисбеков
БРК: Мы соответствуем долгосрочным целям страны Аскар Сембин
Банки Казахстана продолжают активно расти Алексей Кечко
Глобальный рынок IPO: итоги и прогнозы Даврон Рустамкулов
Тelecom.kz: только вперед! Александр Васильев
LogyCom развивает розничную сеть Евгений Кудрявцев
Нефтехимия как точка опоры для экономики Казахстана Сергей Смирнов
Новые реалии, новая роль... О политике государства в горнорудном секторе Казахстана Гульжан Нурахмет
Альфа и омега рынка недвижимости Алматы Станислав Глазков
Рынок PR-услуг в Казахстане Гульмира Арбабаева