Застройка Алматы. Война план покажет
Редакционный обзор
Генеральный план развития Алматы, утвержденный в декабре 2002 года, стал первым градостроительным документом такого уровня, разработанным в условиях рыночной экономики. Его реализация к 2020 году должна вывести единственный мегаполис Казахстана на качественно новый международный уровень. Однако промежуточные итоги, по мнению экспертов, ставят под сомнение достижение поставленной цели.
Районы, кварталы, жилые массивы
Главная задача генплана – проведение комплекса градостроительных мероприятий, направленных на создание экологически благоприятной, безопасной и социально удобной жизненной среды. При этом его основная архитектурно-градостроительная идея направлена на сохранение и формирование облика Алматы как города-сада.
Замыслы выглядят исключительно обнадеживающе. Здесь и ликвидация экологически опасных и ресурсоемких производств, и развитие туристического комплекса Алматы, и широкое озеленение рек, и увеличение площади территорий природного комплекса с 4 до 14,2 тыс. га, и строительство новых водопроводных сетей, теплопроводных и иных инженерных магистралей. И это лишь малая часть тех безоговорочно благородных планов, которые были намечены градостроительным комитетом Алматы шесть лет тому назад.
Согласно генплану экономическими индикаторами эффективности основных направлений градостроительного развития южной столицы должно стать увеличение к 2020 году объемов производства валового регионального продукта в 3 раза (по сравнению с 2000 годом), капитальных вложений в сопоставимых ценах – в 2,5 раза, доходов на душу населения – более чем в 2 раза.
Вместе с тем, по мнению заместителя директора Центра анализа общественных проблем Каната Берентаева, генплан Алматы оторван от действительности, а в его обосновании содержатся только общие фразы, которые могут быть, практически без купюр, использованы при подготовке планов развития любого города. Например, объемы строительства коммунального жилья за период до 2020 года должны составить 1,9 млн м2, или в среднем ежегодно около 90 тыс. м2. Согласно заложенным в главный градостроительный документ нормативам, это около 1200 квартир в год. «Учитывая, что в структуре занятости населения преобладающая доля – это работники бюджетной сферы, можно заранее сказать, что их жилищная проблема так и не будет решена», – уверен он.
По словам экономиста, генеральный план города – это научно обоснованный перспективный план его развития как целостного социально-экономического комплекса. Поэтому в нем должно органично сочетаться обеспечение комфортных условий и для проживания, и для отдыха, и для работы. Если при создании нового города все эти вопросы можно решать изначально, путем реализации современных градостроительных решений (в Казахстане примером пространственного развития города на новых территориях может считаться застройка левобережья в Астане), то в старых или уже сложившихся городах это осуществляется постепенно, путем их реконструкции.
При развитии Алматы должны были совмещаться оба метода. С одной стороны – это создание нового облика современного города на свободных территориях путем «построения городских ансамблей, основанных на идее красоты больших архитектурно организованных пространств, в которых органично сочетаются городская застройка и элементы природы». С другой – постепенная реконструкция уже исторически сложившихся районов города при максимальном сохранении архитектурного ансамбля. При этом градостроительная политика должна быть направлена на реализацию как программы массового жилищного строительства для большинства населения, так и создание элитных микрорайонов за пределами существующей городской черты.
В реальности за период реализации генплана Алматы не только не приблизился к мировым стандартам, но и многое потерял в части своего своеобразия. Отсутствие ясной политики привело к бессистемной застройке, нарушившей экологию города и лишившей его исторического ландшафта.
В результате уплотнения застройки и роста числа стихийных автостоянок практически исчезли алматинские дворы, а мансардные надстройки не только ликвидировали первоначальный замысел архитекторов, но и формируют новый облик центра, который теперь носит явно хаотичный характер. Еще больше нареканий вызывает новое строительство.
«Если разобраться, каждый новый объект может представлять собой шедевр архитектурной мысли, но в целом – это какой-то набор зданий, который не объединен общей идеей. Непонятны действия госнадзора, который разрешил, например, расширить площадь гастронома «Столичный» за счет захвата тротуара, построить громадное жилое здание на месте старого ТЮЗа или возводить новые объекты во дворах сложившихся жилых кварталов», – недоумевает Берентаев. «В этом отношении импонирует опыт таких городов, как Киев и Минск. В Киеве, например, центр города остался практически неизменным. Если здания и подвергались внутренней перепланировке, то внешний вид остался прежним, будучи лишь отреставрирован. Сохранились в этом городе и практически все зеленые насаждения. Такое же впечатление производит и Санкт- Петербург».
Отсутствием градостроительной политики объясняется и массовое строительство коттеджей в природоохранной зоне, а также сокращение площади зеленых насаждений ради расширения улиц. «Хаотичное строительство, которое не вписывается в сложившийся архитектурный облик города и природный ландшафт, приводит к тому, что Алматы уже не узнать, он лишен своей индивидуальности».
Сначала экономика и инфраструктура
По словам экспертов, в основе генплана должна лежать экономика, то есть вопросы перспективного экономического развития как материальной основы для города в целом. В идеале принятию генплана должна предшествовать разработка концепции городского развития. Первая такая концепция была создана еще в 1996 году в связи с передачей столичных функций Акмолинску. Однако уточнялась ли она в последние годы, – неизвестно.
«Нужно подчеркнуть, что в генплане нет даже внятно сформулированных политик – промышленной, инвестиционной, структурной, региональной и т. п. По существу, пока имеется простой набор отдельных инвестиционных проектов, включенных в те или иные стратегии развития, но они мало связаны как между собой, так и с ресурсным потенциалом и потребностями страны», – считает Канат Берентаев.
Так, в генплане Алматы предусматривается строительство завода по производству биоэтанола. Хотя на данный момент в Казахстане уже запланировано создание десяти таких предприятий. Получается, собственное производство биотоплива пытаются организовать практически в каждом регионе страны. Причем не столько потому, что это экономически выгодно, сколько исходя из того, что такое предприятие можно включить в состав «прорывных» проектов, а значит, получить определенные льготы и преференции. Это же относится и к производству высокочистого кремния как основы для современной микроэлектроники и выпуска фотоэлементов. Создание такого предприятия уже завершается в Караганде, подобный проект предлагается осуществить на территории СЭЗ «Морской порт Актау» и, возможно, в других городах Казахстана.
Генплан должен сохранять преемственность развития, максимально использовать тот научно-технологический и человеческий потенциал, который сложился исторически. «В этом отношении я согласен с тем, что, несмотря на перенос столицы, Алматы был и остается главным городом страны. Для сохранения этого высокого звания в основе генплана должны лежать определенные сценарии развития, которых в материалах его обоснования не наблюдается», – подчеркивает г-н Берентаев.
Алматы – это не просто город, он связан с сельскими районами области, а также прилегающими малыми и средними городами. По существу сейчас складывается Алматинский экономический округ, в рамках которого возможно установление тесных связей с близлежащими населенными пунктами как в части обеспечения города продуктами питания, так и путем выноса на их территорию отдельных предприятий и производств. «Речь может идти о создании Алматинской агломерации типа Москва и ближнее Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область». Главное здесь – развитая транспортная сеть, которая будет способствовать маятниковой миграции, то есть обеспечит доступность проезда в Алматы из прилегающих населенных пунктов и наоборот в приемлемые сроки. Это могло бы освободить мегаполис от экологически вредных производств, повысить занятость пригородных районов, сдержать рост численности населения, снизить нагрузку на городскую инфраструктуру.
И вновь радужные перспективы разбиваются о нелицеприятную действительность. По словам исполнительного директора Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, сегодня Алматы потерял свою привлекательность и становится городом «одного дела» – пробки не позволяют реализовать все запланированное на день. Сюда же можно отнести проблемы с парковкой, предельный износ основных коммуникаций, стройплощадки, затрудняющие проезд, и т. д. «Понятно, что строительство развязок не решит проблем в центральной части, где создается эффект горлышка бутылки». В таких условиях представляется, что транспортные, экологические и коммуникационные вопросы могут явиться реальным препятствием для становления южной столицы как регионального финансового центра и затруднить проведение Азиады, резюмирует г-н Калинин.
Такой он нам не нужен
Не секрет, что до финансового кризиса реализация многих инфраструктурных проектов возлагалась акиматом на частных застройщиков и бизнесменов, которые в обмен на дальнейшую лояльность городских властей вкладывали в них колоссальные средства. Так, по данным г-на Калинина, только на строительство развязки улиц Аль-Фараби – Фурманова компания «Базис-А» потратила 6,5 млрд тенге. Сейчас, в условиях дефицита ликвидности, ситуация кардинально изменилась – многие из застройщиков недееспособны и теперь уже государство вынуждено им помогать.
Так, только в мае на завершение строительства жилых объектов строительным компаниям Алматы было выделено из бюджета 22,4 млрд тенге, второй транш в размере 17 млрд тенге они должны получить к третьему кварталу 2008 года. В общей сложности в текущем году алматинским застройщикам выделят свыше 58 млрд тенге.
Вместе с тем городские власти заверяют, что финансовый кризис никак не отразится на реализации генплана. По словам заместителя акима города Виктора Долженкова, те застройщики, которые имеют обязательства и которые для их выполнения получили достаточно земли (в том числе и для своих коммерческих проектов), продолжат работу по инфраструктурным проектам. «Сегодня по государственно-частному партнерству за счет инвесторов строятся школы, больницы. Это своего рода аванс, когда с инвесторами подписывается договор, согласно которому они на свои средства построят социальные объекты, а им потом выплатят компенсации. Тем самым они ускоряют процесс строительства соцобъектов и приближают их сдачу в эксплуатацию», – заявил г-н Долженков, подчеркнув, что инвесторов, готовых к такому сотрудничеству, хватает.
Опрошенные эксперты придерживаются диаметрально противоположной позиции, считая, что в оставшиеся полтора десятилетия генплан вряд ли будет реализован, особенно учитывая текущие темпы. И приводят соответствующие аргументы. Во-первых, утвержденные положения генплана сегодня просто игнорируются. Яркий пример – массовая застройка в санитарной зоне городских рек или следование далеко не классическому стилю при проектировании зданий в историческом центре. Во-вторых, в ближайшие годы, по их мнению, мы вряд ли увидим те объемы коммерческой застройки, которые еще недавно называли «строительным бумом». В-третьих, республиканские ассигнования на создание и реконструкцию инженерной инфраструктуры сегодня также сокращаются.
Однако, по мнению Олега Алферова, директора консалтинговой компании «Qncepto», одним из главных барьеров исполнения генплана является сама реализация градостроительной политики в сегодняшнем стиле. С одной стороны, от генплана готовы отступать городские власти. И это понятно – инвестиции вразрез его требованиям гораздо лучше, чем их полное отсутствие. С другой, застройщик, приобретая землю, заведомо идет на риск, «порой не зная, что он может построить на участке, а что – нет, прежде всего с точки зрения доступа к коммуникациям». В качестве примера того, как «должно быть», он называет Европу, где «функциональное зонирование предполагает не только строгие ограничения в отношении характера застройки и ее масштабов, но и детально проработанную концепцию строительства силами муниципалитета. Последний обеспечивает территорию инфраструктурой и устанавливает ее стоимость. Понятно, что в этом случае генплан выполняется неукоснительно, а инвесторы с удовольствием вкладывают средства в абсолютно прозрачный проект».
У нас же, по словам г-на Алферова, девелопер сам создает инженерную инфраструктуру на приобретенном участке, тратит годы на согласование документации. Отсюда высокая себестоимость. При этом «уверенности в том, что рядом с построенным им коттеджным городком не вырастет, к примеру, стеклянная башня, у него нет. Кроме того, проектирование территории на средства девелопера – это неизбежное перетягивание одеяла на его сторону, часто в ущерб интересам города».
Эксперты сходятся во мнении, что Алматы нужен новый генеральный план развития. При этом концепция пространственного развития города обязательно должна быть вынесена на обсуждение и подвергнута общественной экспертизе. Наконец – самое главное: будучи принятым, генплан должен исполняться неукоснительно, то есть без всяких исключений.
KZDatabank
Бюджет города Алматы на 2008 год составляет 182 млрд тенге. Из этой суммы 25 млрд тенге будут направлены в сферу образования, более 23 млрд – на здравоохранение, 4,5 млрд – на социальную защиту населения. На строительство объектов образования и здравоохранения будут затрачены средства в размере 11,8 млрд тенге. На реализацию жилищной программы будет направлено 32 млрд тенге, за счет которых будет возведено 470 тыс. м2 жилья, включая 40 тыс. м2 арендного жилья.
Список статей
Экономика Казахстана 2008. Время неисполнения желаний? Редакционный обзор
Государство Vs Бизнес. Партнеры или конкуренты Редакционный обзор
ГМК Казахстана. ТНК там правят бал Сергей Смирнов
Нефтяные хроники. Астана слезам не верит Редакционный обзор
Имидж «ПетроКазахстана». Новое лицо компании Бахытжан Исенгалиев
Телекоммуникации. Связи станут крепче Александр Васильев
Рынок недвижимости. В ожидании перемен Редакционный обзор
Застройка Алматы. Война план покажет Редакционный обзор
Банковский сектор. Куда ни кинь – везде клин Редакционный обзор
Инновации в Казахстане: Дует ли ветер во все паруса? Редакционный обзор
Коллективное инвестирование: Больше фондов, хороших и разных Редакционный обзор
Биржевые сводки. Непростое начало Татьяна Кудрявцева
Путеводитель по административной реформе Данияр Ашимбаев