USD/KZT 352.54 
EUR/KZT 415.15 
 KAZAKHSTAN №4, 2011 год
 Жилье вновь дорожает
АРХИВ
Жилье вновь дорожает
 
Юлия Мельник
 
 

На казахстанском рынке жилья наблюдается оживление. За первые семь месяцев 2011 года выросли как цены, так и само количество сделок с недвижимостью. Причем если средняя цена одного квадратного метра в многоквартирных домах в Алматы поднялась на 9 %, то в Астане – уже более чем на 27 %. Аналитики объясняют это более низким ценовым дном, установленным в столице за время кризиса.

 
 

В Астане в январе–июле 2011 года количество сделок с недвижимостью увеличилось почти на 5 %, тогда как в Алматы рост составил только 0,2 %. При этом, согласно данным Агентства по статистике, общее количество сделок купли-продажи жилья по республике достигло 83 127, увеличившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 12,1 %. Что касается показателей июля, то в предпоследний месяц лета в Казахстане было совершено 13 672 сделок, что на 5,3 % меньше показателей июня. Наибольшее количество сделок в июле было отмечено в Алматы – 1 786, а также в Восточно-Казахстанской (1 681) и Карагандинской (1 615) областях.

 
 

Необходимо отметить, что в сфере недвижимости по-прежнему сохраняется высокий потенциальный спрос, поскольку в Казахстане средняя обеспеченность жильем сегодня составляет лишь 18,3 м2 на человека. При этом, по оценкам консалтинговой компании NAI Aristan, исходя из потребности в 20 м2 на человека, совокупный спрос на жилую недвижимость в Алматы достигает 40 млн м2, а в Астане – 14, 2 млн м2.

 
 

И все же, несмотря на имеющийся спрос, жилье из-за высоких цен на него остается умеренно недоступным для большей части населения страны. Так, в среднем по Казахстану цена продажи 1 м2 нового жилья в июле составила 149 612 тенге, перепродаваемого благоустроенного – 111 027 тенге, а неблагоустроенного жилья – 65 804 тенге (таблица). При этом за месяц новое жилье подорожало на 0,5 %, а цены на вторичном рынке на благоустроенное и неблагоустроенное жилье выросли в июле на 1 % и на 0,9 % соответственно.

 
 

Если взглянуть на динамику цен в ретроспективе, то в докризисный период с 2005-го по 2007 год цены на новое жилье в среднем по республике увеличились на 148 %, а на вторичное – на 272 %. В Алматы этот рост соответственно составил рекордные 354 % и 318 %. С приходом кризиса рынок недвижимости ушел в минус. К декабрю 2010 года цены на первичное жилье в среднем по Казахстану упали на 37 %, а на вторичное – на 46 %.

 
 

В 2010 году казахстанский рынок жилой недвижимости перешел в фазу стабилизации – наблюдалась довольно ровная ситуация с объемами спроса и предложения, а цена не совершала значительных взлетов и падений. В принципе, эту же ситуацию можно наблюдать и в текущем году, поскольку на данный момент отсутствуют достаточные предпосылки для резких скачков в секторе жилой недвижимости. Изменения факторов, влияющих на повышение спроса, а именно уровень доходов населения, условия ипотечного кредитования, государственные программы и другое, незначительны, а потому их влияние ограничено.

 
 

Согласно ранее сделанным прогнозам на 2011 год, отраслевые эксперты не ожидали серьезных отклонений на рынке недвижимости, оценивая ценовые колебания в пределах 5–10 %. Как видно, эти прогнозы пока оправдываются: хотя рынок несколько и оживился, серьезного роста он не показывает, а увеличение количества сделок объясняется, скорее, сезонным фактором, нежели возобновлением ажиотажного спроса на недвижимость.

 
 

Вместе с тем аналитики отдела исследований и консалтинга NAI Aristan отмечают, что статистические данные в целом по республике накладывают существенную погрешность на среднюю цену продажи в отдельных городах Казахстана. Ведь на локальные рынки недвижимости оказывают воздействие различные факторы, определяющими из которых являются местоположение населенного пункта, сезонность, статус, социально-экономические показатели. В разных городах эти факторы имеют различное влияние на формирование цен, а потому обычно по каждому городу ведутся отдельные индексы. Понятно, что наиболее активен рынок жилья в Астане и Алматы, да и цены в них выше, чем в других регионах. Так, на 1 августа средняя цена предложения одного квадратного метра в многоквартирных домах в Алматы сложилась на уровне $1 780, что на 9 % выше, чем год назад. В Астане квартиры предлагались в среднем по $1 690 за 1 м2, что на 27,3 % дороже, чем 1 августа 2010 года.

 
 

Причиной повышения цен, по мнению аналитиков, стало улучшение жизни населения и постепенное восстановление экономики после кризиса. Опережающий рост, наблюдаемый в столице, в NAI Aristan объясняют тем, что «ценовое дно» вторичного рынка в Астане было значительно ниже, чем в Алматы, а его рост начался позже, чем в южной столице. Поэтому рынок здесь восстанавливается активнее и за весьма короткий период времени преодолел большую часть ценового разрыва с Алматы. Сейчас цены в этих городах практически сравнимы. Важным фактором является и модная тенденция среди обеспеченных казахстанцев – иметь вторую квартиру в Астане.

 
 

Что касается ценовых ожиданий по итогам 2011 года, то здесь можно привести оценки Председателя Ассоциации застройщиков Казахстана Айдына Рахимбаева, который ранее прогнозировал, что к концу года возможно повышение цен на жилье в пределах 10 %. По его мнению, тогда будет видно, сколько квартир осталось на рынке и началось ли строительство нового жилья. Если будут новостройки, то цена удержится в этом диапазоне, но если к осени этого не произойдет и рынку не будет предложено соответствующее количество жилья – «хотя бы дополнительный 1 млн м2, то цена начнет расти, как это было в 2006–2007 годах».

 
 

Согласно оценкам, представленным ранее аналитикамиATF Research, цены на жилье в Казахстане пока растут медленнее, чем инфляция. По их мнению, в 2011–2012 годах при условии дальнейшего увеличения доходов населения и снижения долговой нагрузки, а также при возобновлении роста кредитования, ситуация, возможно, начнет постепенно выправляться. Так, если увеличение реальных доходов казахстанцев составит 7,5 % в 2011 году и 8,7 % в 2012-м, то на вторичном рынке жилья рост цен (в долларовом эквиваленте) достигнет соответственно 6,1 % и 7,8 %.

 
 

Прогнозы же NAI Aristan, сфокусированные на двух главных городах Казахстана, говорят о том, что итоговые темпы роста цен в 2011 году в Алматы составят 3–5 %, а в Астане – около 18–20 %. Причем в столице стоимость недвижимости постепенно выйдет на уровень алматинских цен. Спрос также продолжит расширяться, поскольку рост численности населения выше, чем объемы ввода жилья. При уровне обеспеченности жильем в южной столице 13,7 м2 на человека, а в Астане – около 17 м2, для того чтобы в Алматы спрос стал сокращаться, нужно построить не менее 335 тыс. м2, а в Астане – более 455 тыс. м2. Причем эти цифры эксперты приводят без учета вывода площадей жилого фонда под коммерческое назначение и снос.

 
 

Кроме того, при расчете минимально необходимого объема ввода жилья нужно учитывать, что в новых квартирах, как правило, на одного вселяющегося приходится гораздо большая площадь, чем в тех же «хрущевках». Поэтому значения минимального ввода также должны быть увеличены: для Алматы в пределах 500–740 тысяч м2 и для Астаны – около 540–800 тыс. м2. И если в столице, за счет строительства нового жилья, спрос действительно уменьшается, то в Алматы, по данным аналитиков NAI Aristan, потребность в недвижимости продолжает расти с 2007 года и постепенно начинает все более влиять на ценовую конъюнктуру.

 
 

Что касается самих сделок купли-продажи, то в оставшиеся месяцы текущего года и в 2012 году ожидается дальнейший рост их количества, причем темпы этого роста также будут нарастать (график 1).

 
 

Наибольшая активность на рынке недвижимости прогнозируется в августе–октябре 2011 года со значением около 16–17 тысяч сделок, после чего в январе–марте 2012 года возможно их падение до 10 тысяч. Максимальный показатель, ожидаемый в следующем году, может составить 18–21 тысячу сделок купли-продажи.

 
 

Существенно повлиять на количество сделок могло бы банковское кредитование, однако то, как решаются проблемы БВУ, дает повод считать, что до конца 2012 года широкомасштабных предложений ипотечного кредитования ожидать не приходится. По оценкам аналитиков NAI Aristan, доля ипотеки в общем объеме приобретений сегодня составляет 16–17 %. Они также обращают внимание на тот факт, что сейчас гражданам Казахстана выгоднее самим возводить частные дома, а не покупать недвижимость у строительных компаний. Это связано с тем, что даже на первичном рынке действует наценка застройщика, в среднем составляющая 70–100% от себестоимости. Частные дома также продаются с маржой владельца, однако цена на них выше себестоимости на 30–60%.

 
 

Еще один фактор, сдерживающий активность на рынке жилой недвижимости, – выжидательная позиция продавцов, которые уверены, что кризис пройден и, соответственно, цены на недвижимость в перспективе будут расти. Как правило, основной причиной продажи недвижимости сейчас является улучшение жилищных условий. Поэтому продавец, понимая, что значительная уступка в цене не позволит решить задачу по приобретению альтернативного жилья, жестко удерживает цену, стремясь к получению максимальной прибыли.

 
По данным информационного портала «Недвижимость», на второй неделе августа средняя удельная цена предложения по вторичному жилью в городе Алматы зафиксирована на уровне $1 764 за 1 м2. В динамике на рынке вторичного жилья в ближайшей перспективе прослеживается незначительное снижение ценовых показателей. В Астане средневзвешенная стоимость остановилась на уровне $1 629 за 1 м2, в результате чего можно сделать вывод о стагнации ценового показателя в целом по городу. В краткосрочной перспективе на рынке вторичного жилья столицы ожидается небольшой рост, при этом основное влияние на повышение цен продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. Однако стоит отметить, что темпы роста несколько замедлились. В ближайшие месяцы прогнозируется изменение средней цены предложения в пределах 1–3 %.
 
 


Список статей
Жилье вновь дорожает  Юлия Мельник 
Бизнес-риски в ГМК. Глобальный обзор  компания «Эрнст энд Янг» 
Казнет как драйвер роста  Александр Васильев 
Информационная активность банковского сектора Казахстана  Мониторинговое агентство «Медиа-Систем» 
Деньги в обмен на надежду  Сергей Смирнов 
Рифы Таможенного союза   Геннадий Шестаков 
· 2017 MMG
· 2016 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2015 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2014 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2013 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2012 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2011 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2010 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2009 №1  №2  №3  №4  №5  №6
· 2008 №1  №2  №3  №4  №5/6
· 2007 №1  №2  №3  №4
· 2006 №1  №2  №3  №4
· 2005 №1  №2  №3  №4
· 2004 №1  №2  №3  №4
· 2003 №1  №2  №3  №4
· 2002 №1  №2  №3  №4
· 2001 №1/2  №3/4  №5/6
· 2000 №1  №2  №3





Rambler's
Top100
Rambler's Top100

  WMC     Baurzhan   Oil_Gas_ITE   Mediasystem